En el sur del conurbano bonaerense, la expansión urbana avanza con velocidad, pero también con desigualdad. Barrios cerrados, desarrollos premium y grandes loteos para sectores de altos ingresos se multiplican en lo que el mercado llama “Corredor verde Canning - San Vicente”. Sin embargo, detrás de la postal de progreso se esconde un fenómeno de exclusión territorial que perjudica a miles de familias bonaerenses que aún no acceden a una vivienda.
Una reciente tesis doctoral del geógrafo Juan Pablo Venturini (UBA, 2024), titulada “Lo viejo que no muere y lo nuevo que no nace”, documenta con datos y mapas el crecimiento de urbanizaciones cerradas y el rol pasivo del Estado bonaerense en este proceso. El trabajo denuncia que la Provincia de Buenos Aires no solo no regula ni planifica el acceso justo al suelo, sino que tampoco promueve líneas de crédito hipotecario para los trabajadores.
Urbanización
Entre 2004 y 2020, el 60% de la expansión residencial en municipios como Esteban Echeverría, Ezeiza, San Vicente, Almirante Brown y Presidente Perón correspondió a barrios cerrados y grandes loteos privados. Según Venturini, esta expansión no es espontánea ni neutral, sino el resultado de un modelo urbano que responde al patrón neoliberal de acumulación basado en la captura de rentas del suelo por parte de desarrolladores inmobiliarios.
El Estado provincial y los municipios, lejos de intervenir, acompañaron el proceso mediante obras de infraestructura vial —como la Autopista Presidente Perón o la repavimentación de rutas provinciales— que valorizaron tierras rurales sin ninguna contraprestación para la población de menores recursos.
“El modelo de ciudad que se está consolidando en el sur del conurbano es excluyente, fragmentado y profundamente inequitativo”, sostiene Venturini. “La renta del suelo se convierte en un motor de expulsión: quien puede comprar, gana; quien necesita un lote para vivir, queda afuera del sistema.”
El mercado avanza, el Estado se retira
A pesar del déficit habitacional, el Gobierno bonaerense no ha impulsado ningún programa robusto de créditos hipotecarios ni ha creado bancos de tierras públicos para sectores medios y populares. Las herramientas previstas por la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, sancionada en 2012, siguen sin aplicarse de manera efectiva. El Decreto-Ley 8.912/77, que regula el ordenamiento territorial desde la última dictadura, continúa vigente sin actualización integral.
El resultado es evidente: mientras los countries florecen, no hay suelo urbanizado ni financiación accesible para quienes alquilan, viven en villas o enfrentan tomas de tierra. En el caso emblemático de la toma de Guernica (2020), el Estado respondió con represión, pero sin soluciones estructurales para el acceso a la tierra.
“La Provincia podría intervenir el mercado de suelo, capturar plusvalías urbanas, promover loteos sociales o regular la localización de barrios cerrados. Pero ha optado por mirar para otro lado”, agrega Venturini.
Precios dolarizados y territorios privatizados
Los datos relevados en la tesis son contundentes. El precio promedio del metro cuadradoyA NOSOTROS, mientras que en zonas consolidadas del conurbano como Adrogué o Monte Grande el precio llega a los USD 674/mMucho en una cUSD 60.000, con financiación privada, mientras que en el barUn lote similar vale la penaUSD 7.500 y 13.500 ,
El crecimiento de esta frontera inmobiliaria viene acompañado por la privatización del espacio urbano, el d
Opinión: un modelo de ciudad que excluye
El caso del Corredor Canning - San Vicente revela una política urbana donde los intereses del mercado dominan la planificación, y donde el Estado actúa como facilitador de negocios antes que como garante del derecho al hábitat.
Mientras se publicitan obras de infraestructura y se celebran inversiones privadas, no hay soluciones habitacionales reales para los sectores que más las necesitan. Sin crédito hipotecario, sin acceso a lotes, sin políticas de suelo, yo.
El gobernador Axel Kicillof ha sostenido en numerosas ocasiones la importancia de la “justicia social y el derecho a la vivienda”. Pero en el terreno concreto de la planificación urbana, su gestión sigue reproduciendo un modelo que expulsa, fragmenta y profundiza las desigualdades territoriales.
